Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. A megbízási szerződés tartalmát a felek szabadon állapítják meg a jogszabályi keretek között — konkrét szerződés véleményezéséhez kérj jogi szakértőt.
Mi az ingatlanközvetítői megbízási szerződés?
A megbízási szerződés az a dokumentum, amelyben a tulajdonos megbízza az irodát az ingatlan értékesítésének vagy bérbeadásának közvetítésével, és ebben rögzítik a díjazás feltételeit is. Ez a teljes közvetítői munka jogi alapja: enélkül a jutalékigény bizonytalan lábakon áll.
A gyakorlatban a megbízás mindig írásban készül. Nem azért, mert a szóbeli megállapodás önmagában érvénytelen lenne, hanem mert vita esetén a leírt szerződés az egyetlen, ami bizonyítható — és mert a kapcsolódó kötelezettségek (adatkezelési tájékoztatás, Pmt-átvilágítás) is dokumentumot igényelnek.
Kizárólagos vagy nyílt megbízás — mi a különbség?
| Szempont | Kizárólagos megbízás | Nyílt (nem kizárólagos) megbízás |
|---|---|---|
| Hány iroda dolgozik rajta | Egy | Több, párhuzamosan |
| Jutalék | Jellemzően alacsonyabb kulcs | Jellemzően magasabb kulcs |
| Iroda ráfordítása | Nagyobb (fotó, kiemelés, kampány megéri) | Óvatosabb — bármikor elviheti más |
| Eladó kockázata | Egy irodához kötve egy ideig | Széttartó hirdetések, eltérő árak |
| Tipikus időtartam | 2–6 hónap | határozatlan vagy hosszabb |
A kizárólagosság nem az eladó ellen szól: cserébe kap valamit. Ha az iroda tudja, hogy a befektetett munka nem vész kárba, hajlandó profi fotóra, kiemelt hirdetésre, célzott kampányra költeni. Ez a csere a kizárólagos megbízás lényege — és ha az iroda nem teljesíti a maga oldalát, a kizárólagosságnak nincs értelme.
Eladóként a leggyakoribb hiba: a párhuzamos, nyílt megbízásokból ugyanaz az ingatlan három portálon három különböző áron és három különböző fotósorozattal jelenik meg. A vevő ezt látja — és alkupozíciót olvas ki belőle.
Mennyi ideig szóljon a megbízás?
A határozott időtartam mindkét félnek jó: az irodának időt ad, az eladónak pedig kiszámítható kilépési pontot. A piacon a 2–6 hónapos kizárólagos megbízás a jellemző — de ez megállapodás kérdése, nem előírás.
Amire érdemes odafigyelni, az az automatikus meghosszabbodás. Ha a szerződés úgy szól, hogy külön felmondás hiányában magától továbbfut, azt mindkét félnek tudatosan kell vállalnia — nem apró betűs meglepetésként.
Felmondható-e a megbízás?
A megbízási jogviszony természetéhez tartozik, hogy a megbízó bizalmi alapon dönt: ha a bizalom megszűnik, a jogviszonynak véget tud vetni. A magyar jog ezt a felmondási lehetőséget erősen védi — vagyis egy olyan kikötés, amely a megbízót gyakorlatilag megfosztaná a felmondás jogától, jogi szempontból támadható lehet.
Ez nem jelenti azt, hogy a felmondásnak nincs következménye. A felmondásig felmerült, igazolt költségek és a már elvégzett munka díjazása külön kérdés, amit a szerződés rendezhet. A lényeg: a „soha nem mondhatod fel” típusú kikötés más, mint a „felmondhatod, de ez a következménye” típusú.
Jutalék: mennyi a szokásos?
A jutalék mértékét nem jogszabály állapítja meg — szabad megállapodás tárgya. Amit a piacon tapasztalni lehet, az tájékoztató jellegű gyakorlat, nem előírás, és ingatlantípustól, régiótól, ügylettől függően eltér. Ezért kerüld a „törvényben előírt jutalék” fordulatot: ilyen nincs.
Amit a szerződésben mindenképp rögzíteni kell:
- A díj alapja: a tényleges vételár, vagy egy fix összeg?
- A díj mértéke: százalék és/vagy minimumdíj, egyértelműen.
- Az ÁFA kezelése: bruttó vagy nettó összegről szól a szám?
- Az esedékesség: mikor jár a díj — adásvételi szerződés aláírásakor, vagy a vételár megfizetésekor?
- Sikerdíj-jelleg: ha az ügylet nem jön létre, jár-e bármi?
A „saját vevő” kérdése — erre figyelj a legjobban
Gyakori kikötés, hogy a megbízás ideje alatt teljes jutalék jár akkor is, ha a tulajdonos saját maga talál vevőt, az iroda közreműködése nélkül. Ez a kikötés a bírói gyakorlatban vitatott: ha a közvetítő tevékenysége és az ügylet létrejötte között nincs valós okozati összefüggés, a teljes közvetítői díj követelése megkérdőjelezhető.
Ez mindkét félnek fontos. Eladóként érdemes tudni, mit írsz alá. Irodaként pedig érdemes olyan kikötést használni, ami állja a jogi vizsgálatot — például a ténylegesen felmerült költségek megtérítését köti ki a teljes sikerdíj helyett. Egy megtámadható kikötés a gyakorlatban kevesebbet ér, mint egy tisztességes, de érvényesíthető megállapodás.
Ha az ügyfeled fogyasztó (magánszemély), a szerződési feltételek tisztességességére fokozottan figyelni kell: az egyoldalúan és indokolatlanul hátrányos, egyedileg meg nem tárgyalt kikötés utóbb támadható.
Mit tartalmazzon egy jó megbízási szerződés?
- A felek pontos azonosítása — és ha képviselő jár el, a képviseleti jog igazolása.
- Az ingatlan azonosítása — cím és helyrajzi szám.
- A megbízás típusa — kizárólagos vagy nyílt, egyértelműen kimondva.
- Az irányár és a mozgástér az esetleges alkura.
- A megbízás időtartama, és hogy mi történik a lejáratkor.
- A díjazás minden eleme (alap, mérték, ÁFA, esedékesség).
- Az iroda vállalásai — mit csinál konkrétan a megbízásért.
- Adatkezelési tájékoztatás és a szükséges hozzájárulások.
- Megszűnés és felmondás rendezése.
Hogyan gyorsítja ezt egy rendszer?
A megbízás elkészítése önmagában nem nehéz — az ismétlődés fárasztó benne. Ugyanazok az adatok kerülnek bele minden alkalommal: az ügyfél adatai, az ingatlan adatai, az iroda adatai. Ha ezek már bent vannak a rendszerben, a szerződés kitöltve áll elő, nem üres sablonként.
Az Ingatlanfelületen a megbízás a rögzített ingatlan- és ügyféladatokból generálódik, a Pmt-átvilágítás a folyamat lépése, az aláírás pedig elektronikusan is mehet. A saját, bevált szerződésmintádat is betaníthatod, hogy a generált dokumentum a te szövegeddel készüljön.
Fontos korlát: az adásvételi szerződés más kategória. Ott a rendszer legfeljebb tervezetet készít elő — a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez ügyvédi ellenjegyzés szükséges, amit semmilyen szoftver nem vált ki.