Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. A kötelezettségekért minden iroda maga felel; az irányadó mindig a hatályos jogszabály és az iroda saját belső szabályzata. Konkrét ügyben kérj szakértői segítséget.
Miért érinti ez az ingatlanirodát?
Sok ingatlanos abban a hitben él, hogy a pénzmosás elleni szabályok csak a bankokra vonatkoznak. Nem így van: az ingatlanügylettel kapcsolatos szolgáltatást nyújtó — vagyis az ingatlanközvetítő — a Pmt. hatálya alá tartozó szolgáltató. Ez három gyakorlati következménnyel jár:
- Átvilágítási kötelezettség: meghatározott esetekben azonosítani és ellenőrizni kell az ügyfelet.
- Nyilvántartási kötelezettség: a felvett adatokat és nyilatkozatokat évekig meg kell őrizni.
- Belső szabályzat: az irodának saját, írásba foglalt eljárásrendje kell legyen.
A leggyakoribb hiba nem a rosszhiszeműség, hanem a hiányzó papír: az ügylet lezajlott, az átvilágítás megtörtént fejben, de nincs róla dokumentum. Egy ellenőrzésnél viszont a dokumentáció a bizonyíték — ami nincs leírva, az nem történt meg.
Mikor kell átvilágítást végezni?
Az átvilágítás tipikus kiváltó eseménye az üzleti kapcsolat létesítése — vagyis amikor megbízási szerződést kötsz —, illetve a jogszabályban meghatározott ügyleti értékhatár elérése. Tájékoztató jelleggel a leggyakrabban hivatkozott küszöbök:
| Ügylet típusa | Tájékoztató értékhatár |
|---|---|
| Adásvétel közvetítése | 4,5 millió Ft |
| Bérlet közvetítése | havi 500 000 Ft |
Ezek a számok kiindulópontok, nem szabályok: a pontos esetköröket a hatályos jogszabály és a saját belső szabályzatod határozza meg. Emellett van néhány helyzet, amikor az értékhatártól függetlenül el kell végezni az átvilágítást — például ha kétség merül fel a korábban felvett adatok valódiságával kapcsolatban, vagy ha pénzmosásra utaló körülményt észlelsz.
Gyakorlati ökölszabály: ha bizonytalan vagy, világíts át. Egy felesleges átvilágításnak nincs szankciója — egy elmaradtnak van.
Az átvilágítás lépései a gyakorlatban
- Azonosítás. Az ügyfél (és ha van, a képviselő) adatainak felvétele: név, születési adatok, állampolgárság, lakcím, azonosító okmány típusa és száma.
- Okmányellenőrzés. A bemutatott személyazonosító okmány érvényességének ellenőrzése. Nem elég elkérni — meg is kell nézni.
- Tényleges tulajdonos megállapítása. Ki az a természetes személy, aki az ügylet mögött valódi haszonhúzó? Erről az ügyfél írásban nyilatkozik.
- Kiemelt közszereplői (PEP) vizsgálat. Az ügyfélnek nyilatkoznia kell arról, hogy ő maga vagy közeli hozzátartozója kiemelt közszereplő-e.
- Az üzleti kapcsolat céljának és jellegének rögzítése. Mire irányul a megbízás, milyen ügyletet készít elő.
- Kockázati besorolás. Az ügylet kockázatának értékelése — a magasabb kockázat fokozott átvilágítást és szorosabb figyelemmel kísérést von maga után.
- Nyilvántartás és folyamatos figyelemmel kísérés. Az adatok rögzítése, és az üzleti kapcsolat követése annak fennállása alatt.
Mi az a tényleges tulajdonosi nyilatkozat, és miért ezen bukik el a legtöbb dosszié?
A tényleges tulajdonos az a természetes személy, aki az ügyletből ténylegesen részesül, vagy aki az ügyfél felett irányítást gyakorol. Magánszemély eladónál ez általában maga az ügyfél — cégnél viszont már nem magától értetődő, és éppen ezért ez a leggyakrabban hiányzó dokumentum.
Fontos, hogy ez nyilatkozat, nem feltételezés: az ügyfélnek kell megtennie, és neked kell dokumentálnod. Ha a nyilatkozat tartalmát illetően kétséged támad, a törvény külön eljárást ír elő — ilyenkor nem lehet egyszerűen tovább lépni.
Meddig kell megőrizni az adatokat?
Az átvilágítási adatokat és a kapcsolódó nyilvántartásokat a jogszabály szerint 8 évig kell megőrizni. Ez a gyakorlatban két dolgot jelent:
- A hatóság ennyi időre visszamenőleg ellenőrizhet — a dossziénak nyolc év múlva is előkereshetőnek kell lennie.
- A megőrzési idő erősebb, mint a törlési kérelem: a GDPR szerinti „töröljék az adataimat” kérésnek ezekre az adatokra a megőrzési idő lejárta előtt nem lehet eleget tenni. Ezt érdemes az ügyfélnek is elmondani.
A belső szabályzat: amit a legtöbben elfelejtenek
A Pmt. nem csak az egyes ügyletekre vonatkozó teendőket írja elő: az irodának saját belső szabályzattal kell rendelkeznie, amely rögzíti, hogyan végzi az átvilágítást, ki a kijelölt személy, mi a bejelentés menete. A szabályzat nem egyszeri feladat — ha változik a jogszabály vagy az iroda működése, felül kell vizsgálni.
A szabályzat elkészítése és naprakészen tartása az iroda felelőssége. Ezt semmilyen szoftver nem veszi le a válladról — a szoftver abban segít, hogy a szabályzatban leírt folyamat a napi munkában is végigfusson.
Mi történik, ha gyanús ügyletet észlelsz?
Ha az ügylet körülményei pénzmosásra vagy terrorizmus finanszírozására utalnak, a szolgáltatót bejelentési kötelezettség terheli a pénzügyi információs egység felé. Két dolgot fontos tudni erről:
- A bejelentés nem vád és nem feljelentés — a jogszabály által előírt jelzés.
- Az ügyfelet a bejelentésről nem szabad tájékoztatni; ezt a törvény kifejezetten tiltja.
Hogyan tehető a megfelelés a folyamat részévé?
A kézzel vezetett átvilágítás azért marad el, mert külön feladat: külön nyomtatvány, külön mappa, külön emlékezés. Amikor viszont az átvilágítás a megbízás lépése, nem lehet kihagyni — a folyamat egyszerűen nem enged tovább nélküle.
Az Ingatlanfelületen ezért a Pmt-átvilágítás a megbízási folyamatba épül: a rendszer végigvezet a lépéseken, a tényleges tulajdonosi nyilatkozat és az átvilágítási adatlap dokumentumként elkészül, a nyilvántartást pedig a rendszer őrzi a megőrzési idő végéig. Ez már az alapcsomag része, nem felár.
Kapcsolódó olvasnivaló: Megbízási szerződés: kizárólagos vagy sem? · Elektronikus aláírás ingatlanszerződésnél
Ellenőrző lista — mielőtt aláírod a megbízást
- Felvetted és ellenőrizted az azonosító okmányt?
- Megvan a tényleges tulajdonosi nyilatkozat — cégnél is?
- Megvan a PEP-nyilatkozat?
- Rögzítetted az üzleti kapcsolat célját és a kockázati besorolást?
- A dosszié visszakereshető nyolc év múlva is?
- A belső szabályzatod naprakész?